Immobilienfinanzierung für Selbstständige?

Beitrag von **Cura** » 08.02.2010, 09:32

>> Häufig geht ja bei ner Zwangsversteigerung eine Immobilien zur Hälfte des Verkehrswertes weg _

Die Hälfte? Oft sind es 25 bis 30%. Und meist ist es die Bank die zu diesem Preis steigert.

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Beitrag von **Fridaynite** » 08.02.2010, 09:41

Ich würde ja nur Tiefgaragenstellplätze kaufen. Das ist langfistig das beste Geschäft.

Beitrag von **ErwinRommel** » 08.02.2010, 09:48

Fridaynite hat geschrieben:Ich würde ja nur Tiefgaragenstellplätze kaufen. Das ist langfistig das beste Geschäft.

Nicht zwingend. Hier hat die Stadt ne Tiefgarage und versucht die nun loszuwerden, weil es sich nicht rentiert. Kommt also auch hier drauf an wo sich die Tiefgarage befindet.

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Beitrag von **Fridaynite** » 08.02.2010, 09:54

ErwinRommel hat geschrieben:
Fridaynite hat geschrieben:Ich würde ja nur Tiefgaragenstellplätze kaufen. Das ist langfistig das beste Geschäft.
Nicht zwingend. Hier hat die Stadt ne Tiefgarage und versucht die nun loszuwerden, weil es sich nicht rentiert. Kommt also auch hier drauf an wo sich die Tiefgarage befindet.

Ja - klar. In Magdeburg muss man ja nicht unbedingt was kaufen. Da gibt es wesentlich bessere Standorte.

Beitrag von **silverbullet** » 08.02.2010, 10:07

Häufig geht ja bei ner Zwangsversteigerung eine Immobilien zur Hälfte des Verkehrswertes weg, d.h. deine 15 % sind eigentlich nur 7,5 % des Verkehrswertes

Das ist mir noch nicht ganz klar.

Für die Bank müsste das doch - unabhängig von meinem Eigenkapital - viel mehr Sicherheit bedeuten. Hab gerade so einen Fall bei uns im Ort: EFH, Verkehrswert lt. Gutachten 240.000 EUR, Mindestgebot 100.000 EUR.

Wenn ich das Ding für 100K bekomme und die Bank finanziert mir davon 80K, bekommt sie dafür als Sicherheit ein Haus mit Verkehrwert 240.000 EUR. Also quasi die dreifache Sicherheit. Oder denk ich da falsch?

Beitrag von **Pompom** » 08.02.2010, 10:10

bekommt sie dafür als Sicherheit ein Haus mit Verkehrwert 240.000 EUR. Also quasi die dreifache Sicherheit. Oder denk ich da falsch?

Wenn das so wäre, würdest du die Immo ja nicht für 100 k € bekommen. Angebot und Nachfrage bestimmt den Preis.

Beitrag von **silverbullet** » 08.02.2010, 10:25

Wenn das so wäre, würdest du die Immo ja nicht für 100 k € bekommen. Angebot und Nachfrage bestimmt den Preis

OK, seh ich ein. Aber die 80K bekommt die Bank auf jeden Fall raus, also tendiert das Risiko für sie gegen Null.

Ich verstehe einfach das System nicht. Nachbarn von mir: beide 25, normaler Angestelltenjob, zusammen etwa 2.300 EUR Monatseinkommen. Bekommen ein Haus für fast 300K voll finanziert, ohne Anzahlung. Als Selbstständiger ist man wohl immer der Depp ...

Beitrag von **mgutt** » 08.02.2010, 10:44

2 Jahre Selbstständigkeit reichen nicht. Wenn dann müssen mindestens 2 Jahre Einkommenssteuerbescheide vorliegen. Dann kann die Bank nämlich auch davon ausgehen, dass Du Deine Steuern bezahlt hast und den Steuerberater (im Negativfall Grund für 90% aller Pleiten innerhalb der ersten drei Jahre)

Daher wirst Du insgesamt um die 4 Jahre brauchen. Glaub mir, das ist auch gut so. Häufig lernt man erst später steuerliche Aspekte kennen und bildet sinnvolle Rücklagen etc.

Das Eigenkapital ist sogesehen egal bzw. jetzt abhängig von der Krise. Ich habe vor der Krise zusammen mit meiner Frau eine Zusage für eine Finanzierung erhalten ohne Eigenkapital inkl. Finanzierung der Nebenkosten. Also 115% Deckung. Ohne meine Frau wäre das allerdings nichts geworden. Festes Einkommen, auch wenn es nicht viel war, wollen sie immer haben.

Allerdings habe ich das ganze sein gelassen, weil es am Maximum war und bei mir nur 1% Tilgung möglich waren. Unter 1,5% würde ich niemals eine Finanzierung machen oder man sollte zumindest genug Puffer für Sondertilgungen haben und die auch voll ausnutzen. Ansonsten zahlt man das Haus nachher doppelt und dreifach ab. Aber das Hauptrisiko bei sowas ist die Zinsentwicklung. Jetzt mag es günstig sein, aber in 10 Jahren kann der Bauzins schon bei 9% sein und wenn dann die Raten um 50% ansteigen, obwohl man denkt es würde weniger werden, dann hat man nichts mehr zu lachen.

Ich weiß, dass es schwer ist, aber ich empfehle Dir folgenden Gang: Lege Dir die gesamte Kohle auf die Kante und kaufe Dir irgendwann ein gutes Grundstück. Das nutzt Du dann als Eigenkapital für den Hausbau. So hast Du 50.000 bis 150.000 EUR bereits weg (je nach Grundstückspreis) und organisatorisch schon viel erledigt.

Beitrag von **mgutt** » 08.02.2010, 10:53

ErwinRommel hat geschrieben:Denk mal, daß es da eher eng aussieht. Häufig geht ja bei ner Zwangsversteigerung eine Immobilien zur Hälfte des Verkehrswertes weg, d.h. deine 15 % sind eigentlich nur 7,5 % des Verkehrswertes.

Hast Du schon mal an einer Zwangsversteigerung teilgenommen bzw. auseinandergesetzt? Ich habe mich vor einem Jahr stark damit beschäftigt und bei mehreren Versteigerungen einfach nur mal aus Interesse dabei gesessen. Auch habe ich mich entsprechender Lektüre befasst.

Fazit:
50% Rabatte bekommt man nie, weil die Banken eine Versteigerung unendlich oft wiederholen können. Erreicht das Gebot während der Versteigerung keine nennenswerte Summe brechen sie die Versteigerung einfach ab. Weiterhin muss es sich immer um den zweiten Termin handeln, damit die 5/10 und 7/10 Wertgrenzen wegfallen. Aber wie gesagt kann die Bank jederzeit die Versteigerung abbrechen, daher ist das eh Schnuppe. Laut Lektüre gehen fast alle Wertobjekte für max. 30% unter Wert weg. Und der Wert ist immer so eine Sache.

Günstig wird es nur, wenn der Gutachter nicht ins Haus kommt. Dann nimmt er bei der Begutachtung einen Sicherheitsabschlag herunter. Allerdings ist das wie Lotto spielen, da man selber auch nichts über das Hausinnere und damit die Bausubstanz erfährt.

Solange die Versteigerung übrigens angesetzt ist, kann man auch gleich zur Bank gehen und unabhängig von der Versteigerung mit denen verhandeln. Oder kurz nach Ausgang der Verhandlung, falls kein ansprechender Preis resultierte. Die zeigen einem dann auch bei Bedarf noch mal das Haus

Aber 50% unter Wert bekommt man keine normale Immobilie. Soviel kann ich Dir schon mal sagen.

Beitrag von **Alda** » 08.02.2010, 12:22

silverbullet hat geschrieben: Ich verstehe einfach das System nicht. ... Als Selbstständiger ist man wohl immer der Depp ...

Mit dem "Nichtverstehen" schließe ich mich Dir an. Wenn ich diesen Fred hier so lest, kommt wohl ein ganzer Verein zusammen.

Naja, der Depp ist man als selbständiger nicht, aber gerade las kleiner die Kuh die prima gemolken werden kann. Die Einschätzung vom mgutt mit 4 Jahren Selbständigkeit ist schon ganz richtig. Jedes weitere gute Jahr zählt für Dich.

Mit KFW-Mitteln ist das so eine Sache, da sind viele Banken "zäh" und widerwillig, weil sie an den Mitteln (fast) nichts verdienen und leider geht da ohne die Hausbank nichts. An dem alten Spruch "Du kriegst leichter 5 Mio finanziert, als 50.000,--! ist was dran.

Beitrag von **SEOtto** » 08.02.2010, 12:33

mgutt hat geschrieben:
ErwinRommel hat geschrieben:Denk mal, daß es da eher eng aussieht. Häufig geht ja bei ner Zwangsversteigerung eine Immobilien zur Hälfte des Verkehrswertes weg, d.h. deine 15 % sind eigentlich nur 7,5 % des Verkehrswertes.
Hast Du schon mal an einer Zwangsversteigerung teilgenommen bzw. auseinandergesetzt? Ich habe mich vor einem Jahr stark damit beschäftigt und bei mehreren Versteigerungen einfach nur mal aus Interesse dabei gesessen. Auch habe ich mich entsprechender Lektüre befasst.

Fazit:
50% Rabatte bekommt man nie, weil die Banken eine Versteigerung unendlich oft wiederholen können. Erreicht das Gebot während der Versteigerung keine nennenswerte Summe brechen sie die Versteigerung einfach ab. Weiterhin muss es sich immer um den zweiten Termin handeln, damit die 5/10 und 7/10 Wertgrenzen wegfallen. Aber wie gesagt kann die Bank jederzeit die Versteigerung abbrechen, daher ist das eh Schnuppe. Laut Lektüre gehen fast alle Wertobjekte für max. 30% unter Wert weg. Und der Wert ist immer so eine Sache.

Günstig wird es nur, wenn der Gutachter nicht ins Haus kommt. Dann nimmt er bei der Begutachtung einen Sicherheitsabschlag herunter. Allerdings ist das wie Lotto spielen, da man selber auch nichts über das Hausinnere und damit die Bausubstanz erfährt.

Solange die Versteigerung übrigens angesetzt ist, kann man auch gleich zur Bank gehen und unabhängig von der Versteigerung mit denen verhandeln. Oder kurz nach Ausgang der Verhandlung, falls kein ansprechender Preis resultierte. Die zeigen einem dann auch bei Bedarf noch mal das Haus

Aber 50% unter Wert bekommt man keine normale Immobilie. Soviel kann ich Dir schon mal sagen.

Volle Zustimmung von mir. Aber selbst im Raum München ist neulich was für unter 5/10 weggegangen. Hier ein Link zum Portal https://www.zvg-portal.de/

Beitrag von **mgutt** » 08.02.2010, 13:49

Falls jemand das Portal nicht versteht:
Das PDF-Handbuch im Menü ist zu empfehlen. Die Seite ist von der Bedienung her nämlich total grausam ^^

Beitrag von **ErwinRommel** » 08.02.2010, 14:11

silverbullet hat geschrieben:
Wenn das so wäre, würdest du die Immo ja nicht für 100 k € bekommen. Angebot und Nachfrage bestimmt den Preis
OK, seh ich ein. Aber die 80K bekommt die Bank auf jeden Fall raus, also tendiert das Risiko für sie gegen Null.

Ich verstehe einfach das System nicht. Nachbarn von mir: beide 25, normaler Angestelltenjob, zusammen etwa 2.300 EUR Monatseinkommen. Bekommen ein Haus für fast 300K voll finanziert, ohne Anzahlung. Als Selbstständiger ist man wohl immer der Depp ...

Naja, aber du weißt auch nicht ob deine Nachbarn nicht vielleicht auch entsprechende Sicherheiten wie KLV oder BSV haben.

Beitrag von **ErwinRommel** » 08.02.2010, 14:12

mgutt hat geschrieben: Fazit:
50% Rabatte bekommt man nie, weil die Banken eine Versteigerung unendlich oft wiederholen können. Erreicht das Gebot während der Versteigerung keine nennenswerte Summe brechen sie die Versteigerung einfach ab. Weiterhin muss es sich immer um den zweiten Termin handeln, damit die 5/10 und 7/10 Wertgrenzen wegfallen. Aber wie gesagt kann die Bank jederzeit die Versteigerung abbrechen, daher ist das eh Schnuppe. Laut Lektüre gehen fast alle Wertobjekte für max. 30% unter Wert weg. Und der Wert ist immer so eine Sache.

Wär ich mir nicht so sicher. Es dürfte immer auch von der Lage abhängen und wenn es bereits 2-3 oder mehr Termine gab und niemand mehr als 50 % geboten hat wird auch die Bank irgendwann damit zufrieden um an Geld zu kommen.

Beitrag von **ErwinRommel** » 08.02.2010, 14:15

silverbullet hat geschrieben: Das ist mir noch nicht ganz klar.

Für die Bank müsste das doch - unabhängig von meinem Eigenkapital - viel mehr Sicherheit bedeuten. Hab gerade so einen Fall bei uns im Ort: EFH, Verkehrswert lt. Gutachten 240.000 EUR, Mindestgebot 100.000 EUR.

Wenn ich das Ding für 100K bekomme und die Bank finanziert mir davon 80K, bekommt sie dafür als Sicherheit ein Haus mit Verkehrwert 240.000 EUR. Also quasi die dreifache Sicherheit. Oder denk ich da falsch?

Jo, aber wenn das Ding halt z.B. für gerade 100 K nur weggeht, heißt das auch, daß die Bank ein höheres Risiko hat, falls du mal zahlungsunfähig wirst. Dann nützt ihr der geschätzte Verkehrswert nicht.

Wer weiß wie sich die Lage vor Ort bis dahin entwickelt hat? Wurde plötzlich ne Schnellstraße am Haus entlang gebaut oder entsteht gegenüber eine Müllverbrennungsanlage? Dann sinkt der Wert des Objekts rapide und es wird schwerer das auch nur mit 80 K finanzierte Objekt zu verkaufen.